Tu propiedad vale más cuando está regularizada
La franja de veinte metros contigua a la playa es propiedad de la nación, no se compra ni se vende, se concesiona; si tu construcción la ocupa sin título vigente, estás expuesto.
Ficha técnica oficial · LGBN, art. 119
- Franja federal
- 20 metros contiguos a la playa
- Medidos a partir de la cota de pleamar máxima ordinaria de tierra firme.
- Figura jurídica
- Concesión, no propiedad
- Bien inalienable e imprescriptible bajo dominio público de la Federación.
- Instancias
- SEMARNAT · ZOFEMAT municipal · CONAGUA
- Ventanillas con facultades concurrentes según uso y localización territorial.
¿Y si pregunto y me caen encima?
Es la primera pregunta de casi todo el que llama, y merece una respuesta completa, no una tranquilizadora.
Usted ya debe
La Ley Federal de Derechos obliga a pagar el derecho por usar la zona federal se tenga o no concesión (artículo 233, fracción II). Quien lleva veinte años ocupando sin título no está limpio y a punto de ensuciarse: ya es deudor, solo que sin expediente. Solicitar no crea la deuda. La ordena.
Si va usted, no hay multa
El artículo 73 del Código Fiscal dice que no se imponen multas cuando la obligación se cumple de forma espontánea, y que deja de serlo en cuanto la autoridad descubre la omisión o notifica un requerimiento. Si va usted, no hay multa fiscal. Si van ellos, sí. El cobro hacia atrás tiene tope: cinco años.
En lo ambiental sí puede exponer
El artículo 73 solo cubre lo fiscal: no protege frente a PROFEPA. La responsabilidad ambiental prescribe a los doce años, no a los cinco, y no existe amnistía ambiental. Además, el trámite exige un levantamiento topográfico que la autoridad verifica en campo: si sobre la franja hay obra con cimentación, se removieron dunas o se bloqueó un acceso, eso queda en un expediente oficial.
Por eso el diagnóstico va antes que la solicitud — y el diagnóstico es privado. Sobreponemos la poligonal de su predio contra la línea federal que publica SEMARNAT, contamos los metros que caen dentro y le decimos a qué se enfrenta. Antes de firmar nada y sin tocar una ventanilla. Con ese mapa en la mano, «¿me expongo?» deja de ser un miedo y se vuelve un cálculo.
Empezar por el diagnóstico →¿Tu predio está en zona federal?
Coloca el punto sobre tu terreno y te decimos a cuántos metros queda el límite de la zona federal marítimo terrestre, según la delimitación que levantó SEMARNAT.
Qué sabemos de ti cuando consultas
Si tocas el mapa o usas tu ubicación, el cálculo ocurre entero en tu teléfono y la coordenada no llega a nosotros. El mapa sí pide sus imágenes a OpenStreetMap, que por eso puede saber qué zona estás mirando con una precisión de unos 300 metros.
Si buscas por clave catastral, esa clave sí pasa por nuestro servidor: el del Ayuntamiento no permite consultarlo directamente desde el navegador. No la guardamos ni la asociamos a nadie, pero queda en el registro de acceso del servidor, como cualquier visita.
Es una consulta de orientación sobre la delimitación que publica SEMARNAT: no tiene validez oficial en ningún caso y no sustituye un deslinde. Solo hay delimitación donde SEMARNAT levantó un plano; cuando en tu zona no hay, te lo decimos en vez de suponer.
Es una consulta de orientación; la determinación oficial se obtiene ante la DGZOFEMATAC mediante levantamiento topográfico. La base oficial es la NOM-146-SEMARNAT-2017, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 14 de diciembre de 2017, que fija la metodología de delimitación. Los planos que esta herramienta consulta son los que SEMARNAT publica en su portal de transparencia en aplicación de esa norma. Donde todavía no incorporamos el plano publicado se usa el servicio de mapas de SEMARNAT, que va rezagado y se señala en el resultado. Copia del 2026-09-21. Cobertura: Los Cabos, La Paz, Mulegé, Comondú, Loreto.
Tres figuras esenciales del litoral
Zona Federal Marítimo Terrestre
La franja de veinte metros de ancho de tierra firme, transitable y contigua a la playa de mar o a las riberas de los ríos desde su desembocadura.
Ley General de Bienes NacionalesTerrenos ganados al mar
Superficies de tierra que resultan de la desecación artificial o natural, sujetas de pleno derecho al régimen de dominio público de la federación.
Régimen de dominio públicoConcesión administrativa
Acto administrativo formal por el cual el gobierno federal otorga a un particular el derecho a usar, aprovechar y explotar bienes de dominio público bajo condiciones tasadas.
Resolución SEMARNATQué ha pasado en esta costa
Resoluciones y boletines oficiales, no hipótesis. Cada uno con su lugar, su año y su monto.
$181,176
Multa a dos prestadores por ocupar 209 m² sin concesión. Ambos negocios cerraron.
$102,256
A un negocio que sí tenía concesión: amparaba 64 m² y ocupaba 109. Excederse se sanciona igual que no tener título.
Clausurado
Un predio con licencia municipal de construcción vigente. La licencia del municipio no sustituye la concesión federal.
Usted puede volverse irregular sin hacer nada
En playa La Posada, en La Paz, un predio inscrito hace más de treinta años quedó con más del 80% dentro de la zona federal después de que SEMARNAT redelimitó en 2020. El dueño no construyó, no invadió y no movió una piedra. La línea se movió.
La zona federal se mide desde la pleamar máxima, y la pleamar cambia. Por eso el plano con el que usted compró puede no ser el que rige hoy.
Tres cosas que casi todos dan por hechas
Y las tres son falsas. Conviene saberlo antes de tomar una decisión sobre el predio.
«Llevo cuarenta años aquí, ya es mío por posesión»
No. Los bienes de dominio público son inalienables, imprescriptibles e inembargables, y no admiten acción de posesión (Ley General de Bienes Nacionales, artículo 13). La posesión no gana la franja nunca: ni a los cuarenta años ni a los cien. Lo único que da derechos sobre ella es el título de concesión.
«Se la dejo a mis hijos»
La concesión se extingue con la muerte del concesionario: no se hereda como se hereda una casa. La vía es cederla en vida, con autorización previa de SEMARNAT — y una cesión sin esa autorización es nula de pleno derecho. Si en una compraventa le prometieron un «traspaso de concesión» sin ese paso, no vale nada.
«Yo pago mis derechos cada año, estoy en regla»
Pagar no conserva el título. El reglamento dice expresamente que seguir usando el área al vencimiento y pagar los derechos no debe entenderse como prórroga. La prórroga se pide dentro del año anterior al vencimiento, pero antes de los 45 días previos: pasarse de esa fecha cierra la ventana. Y la falta de dos pagos revoca la concesión. Si su título está vigente, vale la pena revisar su fecha.
Cómo trabajamos el trámite
Diagnóstico del predio
Identificación técnica, cartográfica y documental del inmueble frente al litoral para delimitar la franja afectada.
Etapa 1 · AnálisisIntegración del expediente
Compilación de planos topográficos, memorias descriptivas y cumplimiento de requisitos legales y fiscales oficiales.
Etapa 2 · CarpetaGestión ante autoridades
Ingreso y seguimiento activo ante dependencias federales y municipales correspondientes con contestación a prevenciones.
Etapa 3 · TrámiteEntrega y calendario
Recepción formal de la concesión y establecimiento de la agenda de derechos y cumplimiento anual para resguardo.
Etapa 4 · ConclusiónLas instancias que intervienen
SEMARNAT
Nivel federal
Expedición de concesiones, autorizaciones en materia de impacto ambiental (MIA), modificaciones técnicas del título y prórrogas de vigencia.
ZOFEMAT municipal
Nivel local · La Paz / Los Cabos
Administración operativa de la franja costera, inspección de uso y recaudación directa del cobro de derechos fijados por la ley hacendaria.
CONAGUA
Materia hídrica nacional
Delimitación de cauces federales, desembocaduras, esteros y zonas adyacentes a cuerpos de agua nacionales que tocan la propiedad ribereña.
— Dónde aplica
Toda la costa de Baja California Sur
La Paz, Los Cabos, Loreto, Comondú y Mulegé. Si tu propiedad colinda con el mar, con un estero o con la ribera de un río, es probable que una parte esté en zona federal. El primer paso es saberlo con certeza.
Cuéntanos dónde está tu propiedad
Revisamos la situación catastral y cartográfica de tu predio frente al mar con absoluta reserva técnica. Te indicamos el estatus ante SEMARNAT y los pasos específicos para regularizar.
¿Prefieres que te marquemos?
Déjanos tu nombre y tu teléfono y revisamos dónde está tu propiedad y en qué situación se encuentra.
Servicios contables, fiscales y administrativos en estricto apego al marco regulatorio mexicano. Sin promesas de resultado ni intermediación informal. Fotografía de Playa Balandra: Christopher Javier Cuenca García, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.